پراپرٹی مینجمنٹ میں بہت سے اخراجات شامل ہیں، بشمول انشورنس، دیکھ بھال، ٹیکس، یوٹیلیٹیز، زمین کی تزئین، صفائی، اور سیکورٹی۔ جب مالک ہر چیز کو شامل کرتا ہے، تو انہیں ایک اہم اعداد و شمار ملتے ہیں: خالص آپریٹنگ آمدنی (NOI)۔

NOI کاروباری مالکان کو یہ سمجھنے میں مدد کر سکتا ہے کہ جائیداد کی قیمت کتنی ہے اور یہ کس قسم کے منافع کی پیشکش کر سکتی ہے۔ تاہم، اس میں کوئی نیا شخص NOI کو تھوڑا سا الجھا ہوا محسوس کر سکتا ہے۔ فکر نہ کرو۔ یہ مضمون وضاحت کرے گا کہ خالص آپریٹنگ آمدنی کیا ہے، اس کا حساب کیسے لگایا جائے، اور یہ آپ کے کاروبار کی ترقی کے لیے کیوں اہمیت رکھتا ہے۔

کی میز کے مندرجات
NOI کیا ہے؟
خالص آپریٹنگ آمدنی بمقابلہ آپریٹنگ آمدنی بمقابلہ خالص آمدنی
خالص آپریٹنگ آمدنی کا حساب کیسے لگائیں۔
کاروبار خالص آپریٹنگ آمدنی کا حساب لگانے کے لیے کون سے وسائل استعمال کر سکتے ہیں۔
3 عوامل جو خالص آپریٹنگ آمدنی کو متاثر کرتے ہیں۔
حتمی الفاظ

NOI کیا ہے؟

خالص آپریٹنگ آمدنی ظاہر کرتی ہے کہ مجموعی آمدنی سے آپریٹنگ اخراجات کو گھٹا کر سرمایہ کاری کتنی منافع بخش ہے۔ تجارتی رئیل اسٹیٹ میں دفتری عمارتوں، اپارٹمنٹ کمپلیکسز، اور گوداموں جیسی جائیدادوں کا اندازہ لگانے کے لیے یہ ایک عام میٹرک ہے۔

NOI کا حساب لگانے کے لیے، کاروباری مالکان جائیداد سے تمام آمدنی جمع کر سکتے ہیں اور پھر آپریٹنگ اخراجات کو منہا کر سکتے ہیں، بشمول پراپرٹی ٹیکس، انشورنس، یوٹیلیٹیز، اور دیکھ بھال۔ تاہم، NOI میں انکم ٹیکس، قرضوں پر سود، فرسودگی، یا سرمائے کے اخراجات جیسے اخراجات شامل نہیں ہیں کیونکہ کاروبار انہیں روزمرہ کے کاموں کا حصہ نہیں سمجھ سکتے۔

NOI EBITDA (دلچسپی، ٹیکسز، فرسودگی، اور معافی سے پہلے کی آمدنی) کی طرح ہے، جسے دوسری صنعتیں کاروبار کے بنیادی منافع کی پیمائش کے لیے استعمال کرتی ہیں۔ عام طور پر، انٹرپرائزز اپنی خالص آپریٹنگ آمدنی کا سالانہ حساب لگاتے ہیں تاکہ موسمی اخراجات جیسے زمین کی تزئین، برف ہٹانا، یا کھڑکیوں کی صفائی کا حساب لگائیں۔

یہ کیپٹلائزیشن ریٹ (یا کیپ ریٹ) کا استعمال کرتے ہوئے سرمایہ کاری پر جائیداد کی واپسی (ROI) کی پیمائش میں بھی مدد کرتا ہے۔ مثال کے طور پر، اگر مالکان ایک اپارٹمنٹ کی عمارت $20 ملین میں خریدتے ہیں اور اس سے سالانہ NOI میں $2 ملین پیدا ہوتے ہیں، تو کیپ کی شرح 10% ہوگی ($2 ملین تقسیم $20 ملین)

خالص آپریٹنگ آمدنی بمقابلہ آپریٹنگ آمدنی بمقابلہ خالص آمدنی

یہ اصطلاحات ایک جیسی لگ سکتی ہیں، لیکن وہ مختلف ہیں۔ خالص آمدنی وہ ہوتی ہے جو کاروبار کی جانب سے تمام آپریٹنگ اور غیر آپریٹنگ اخراجات کو محصول سے کم کرنے کے بعد باقی رہ جاتی ہے۔ دوسری طرف، خالص آپریٹنگ آمدنی صرف آمدنی مائنس آپریٹنگ اخراجات ہے۔

اسی طرح، آپریٹنگ آمدنی سے مراد یہ ہے کہ کوئی کمپنی اپنے آپریٹنگ اخراجات کو پورا کرنے کے بعد کتنی کماتی ہے، بشمول فروخت، عمومی اور انتظامی اخراجات (SG&A)۔ اہم فرق یہ ہے کہ NOI مکمل طور پر آپریٹنگ آمدنی پر مرکوز ہے، جبکہ OI میں کچھ غیر آپریٹنگ اخراجات بھی شامل ہو سکتے ہیں۔

خالص آپریٹنگ آمدنی کا حساب کیسے لگائیں۔

خالص آپریٹنگ آمدنی کا حساب لگاتے وقت کاروبار کے لیے درکار فارمولہ یہ ہے:

مجموعی آپریٹنگ آمدنی - آپریٹنگ اخراجات = NOI

کاروباروں کو اپنے NOI کا حساب لگانے کے لیے ان اہم اعداد و شمار کی ضرورت ہوگی۔ شروع کرنے کے لیے ایک بہترین جگہ مجموعی آپریٹنگ آمدنی کے ساتھ ہے، جو کہ جائیداد کی زیادہ سے زیادہ ممکنہ آمدنی پر مبنی ہوتی ہے اگر ہر کرایے کی جگہ بھر جاتی ہے۔ اس سے، بلا معاوضہ کرایہ یا آسامیوں کی وجہ سے کھوئی ہوئی آمدنی کو منہا کریں اور پھر آپریٹنگ اخراجات کو منہا کریں۔

دفتر کی عمارت کے لیے سالانہ NOI کا حساب کرنے کا طریقہ دکھانے کے لیے یہاں ایک سادہ مثال ہے:

• دفتر کی جگہ: 55,000 مربع فٹ۔

• کرایہ کی شرح: US$50 فی مربع فٹ فی سال

• مجموعی ممکنہ آمدنی: 55,000 x US $50 = US $2,750,000

• وینڈنگ مشینوں سے اضافی آمدنی: 30,000 امریکی ڈالر

یہ ہے پراپرٹی کی خالص آپریٹنگ آمدنی کا حساب کتاب کیسا ہوگا:

مجموعی آپریٹنگ آمدنی

اس کے بعد کل آپریٹنگ اخراجات مل رہے ہیں۔ اس متغیر کا حساب لگانے کی ایک مثال یہ ہے:

آپریٹنگ اخراجات

دونوں قدروں کو ہاتھ میں رکھتے ہوئے، کاروبار اب اوپر فراہم کردہ مساوات کے ساتھ NOI کا حساب لگا سکتے ہیں:

US $2,680,000 ملین - US $850,000 = US $1,830,000

اس کے بعد، کاروباری اداروں کو NOI کو پراپرٹی کی موجودہ مارکیٹ ویلیو سے تقسیم کر کے کیپ ریٹ کا تعین بھی کرنا چاہیے۔ فرض کریں کہ مالک نے عمارت کو 35 ملین امریکی ڈالر میں خریدا۔ کیپ ریٹ کا حساب اس طرح نظر آئے گا:

US $1,830,000➗ US $35,000,000 = 0.05 یا 5%

خالص آپریٹنگ آمدنی اور قرض کے اخراجات

خالص آپریٹنگ آمدنی (NOI) کا موازنہ اکثر جائیداد کے قرض کے سود کی ادائیگیوں سے کیا جاتا ہے، جو مالکان کو قرض سروس کوریج کا تناسب (DSCR) دیتا ہے۔ یہ تناسب ظاہر کرتا ہے کہ جائیداد کتنی اچھی طرح سے اپنے قرض کی ادائیگیوں کو پورا کر سکتی ہے- دوسرے لفظوں میں، اس کا NOI سود کے اخراجات سے کتنا اوپر یا کم ہے۔

جائیداد کے مالکان اور قرض دہندہ دونوں DSCR پر غور کرتے ہیں جب فنانسنگ کی شرائط کا فیصلہ کرتے ہیں یا یہ قرض حاصل کرنے کے قابل ہے یا نہیں۔ 1 سے زیادہ DSCR کا مطلب ہے کہ جائیداد اپنے قرض کو پورا کر سکتی ہے، جو کہ منافع بخش سرمایہ کاری کے لیے ضروری ہے۔ مثال کے طور پر، اگر کسی مالک نے 35 ملین امریکی ڈالر کی جائیداد کا نصف نقد ادا کیا اور 17.5% قرض کے ساتھ US$4 ملین کی مالی اعانت کی، تو سالانہ سود کا خرچ US$700,000 ہوگا۔ یہاں ہے DSCR کا حساب کتاب کیسا نظر آئے گا:

NOI (US$1,830,000)➗سود (US$700,000) = 2.61 یا US$2.61

اس حساب کی بنیاد پر، مثال میں عمارت ہر ڈالر یا قرض کے سود کی لاگت کے لیے خالص آپریٹنگ آمدنی میں US $2.61 پیدا کرتی ہے۔ اس کا مطلب ہے کہ سرمایہ کاری مالی طور پر اس کے قابل ہے۔

کاروبار خالص آپریٹنگ آمدنی کا حساب لگانے کے لیے کون سے وسائل استعمال کر سکتے ہیں؟

خالص آپریٹنگ آمدنی کا پتہ لگانے کا مطلب ہے کہ کاروبار کو چند اہم دستاویزات کو اکٹھا کرنا چاہیے۔ لہذا، جب مالکان حساب لگانے کے لیے تیار ہوں، تو ان کے پاس درج ذیل دستاویزات ہونے چاہئیں:

1. آمدنی کا بیان

کمپنی کی آمدنی کا بیان، جو ایک مقررہ مدت کے دوران اس کی آمدنی اور اخراجات کو ٹریک کرتا ہے، خالص آپریٹنگ آمدنی کا حساب لگانے کا ایک اہم ذریعہ ہے۔ اس دستاویز میں وہ تمام نمبر شامل ہیں جن کی کاروبار کو ضرورت ہوتی ہے، یہاں تک کہ آپریٹنگ اور خالص آمدنی کے لیے بھی۔ اس وجہ سے، آمدنی کا بیان کمپنی کی مالی کارکردگی کی واضح تصویر حاصل کرنے کے لیے جانے والا ذریعہ ہے۔

2. جائیداد کے انتظام کے دستاویزات

آپریٹنگ اخراجات NOI کا حساب لگانے کا ایک بنیادی حصہ ہیں، لیکن وہ جائیداد کی قسم اور سہولیات کی بنیاد پر مختلف ہو سکتے ہیں۔ کاروباری اداروں کو معاہدوں اور انتظامی دستاویزات کی جانچ پڑتال کرنی چاہیے تاکہ اس بات کو یقینی بنایا جا سکے کہ تمام اخراجات اور آمدنی کے سلسلے درست طریقے سے حساب کیے گئے ہیں۔

3. ٹیکس دستاویزات

آمدنی کا بیان کیسے ترتیب دیا گیا ہے اس پر منحصر ہے، کاروباروں کو ٹیکس گوشواروں یا دیگر دستاویزات کی جانچ پڑتال کرنے کی ضرورت پڑ سکتی ہے تاکہ تمام خالص آپریٹنگ آمدنی کے حساب کتاب کے نمبر حاصل کیے جاسکیں۔ مثال کے طور پر، جب اس کے کل آپریٹنگ اخراجات پر غور کیا جائے تو، ایک سرمایہ کار اس بارے میں درست اعداد چاہتا ہے کہ کاروبار نے پراپرٹی ٹیکس میں کتنی رقم ادا کی ہے (بجائے کہ تمام ٹیکسوں کی ایک ایک رقم کے)۔

3 عوامل جو خالص آپریٹنگ آمدنی کو متاثر کرتے ہیں۔

خالص آپریٹنگ آمدنی اور کیپ کی شرح تین اہم عوامل کی وجہ سے تبدیل ہو سکتی ہے:

1. کرایہ اور خالی جگہ کی شرح: اگر جائیداد کے مالکان کرایہ بڑھاتے ہیں، واجب الادا کرایہ جمع کرتے ہیں، یا خالی یونٹوں کو بھرتے ہیں، تو ان کی کرایہ کی آمدنی بڑھ جائے گی۔ دوسری طرف، اگر کرائے کم ہوں گے یا زیادہ آسامیاں ہوں گی اور کرایہ ادا نہیں کیا جائے گا تو کرائے کی آمدنی کم ہو جائے گی۔

2. مارکیٹ کے حالات: معاشی تبدیلیاں آسامیوں اور کرایہ کی وصولی کو متاثر کر سکتی ہیں۔ ترقی پذیر معیشت میں، آسامیاں کم ہو سکتی ہیں، جب کہ مندی میں، ان میں اضافہ ہو سکتا ہے۔ رہائش یا دفتر کی جگہ کی طلب اور رسد کے درمیان مماثلت والے علاقوں میں بھی اتار چڑھاؤ دیکھا جا سکتا ہے۔

3. آپریٹنگ اخراجات: پراپرٹی ٹیکس، انشورنس، افادیت اور دیکھ بھال میں اتار چڑھاؤ آ سکتا ہے۔ پراپرٹی ٹیکس بڑھ سکتے ہیں (یا کبھی کبھار نیچے)، اور دیگر اخراجات وقت کے ساتھ بڑھ سکتے ہیں یا گر سکتے ہیں۔

حتمی الفاظ

خالص آپریٹنگ آمدنی منافع کا ایک اہم پیمانہ ہے، خاص طور پر تجارتی رئیل اسٹیٹ میں۔ تاہم، یہ خالص آمدنی سے مختلف ہے کیونکہ اس میں قرض کا سود، انکم ٹیکس، سرمائے کے اخراجات، یا فرسودگی شامل نہیں ہے۔ اگرچہ کوئی مثالی NOI فیصد نہیں ہے، سرمایہ کار اور قرض دہندہ NOI اور کیپ ریٹ کو قریب سے دیکھتے ہیں۔

کیپ ریٹ کسی پراپرٹی کی مالی اعانت کی لاگت کا اس کی خالص آپریٹنگ آمدنی سے موازنہ کرنے میں مدد کرتا ہے۔ اگر NOI سود کی ادائیگی سے زیادہ ہے (کوریج کا تناسب 1 سے زیادہ)، تو یہ ایک اچھی علامت ہے کہ سرمایہ کاری ممکنہ طور پر منافع بخش ہے۔