Usimamizi wa mali unahusisha gharama nyingi, kutia ndani bima, matengenezo, kodi, huduma, mandhari, kusafisha, na usalama. Mmiliki anapoongeza kila kitu, anapata takwimu muhimu: mapato halisi ya uendeshaji (NOI).

NOI inaweza kusaidia wamiliki wa biashara kuelewa ni kiasi gani cha thamani ya mali na aina gani ya faida inaweza kutoa. Walakini, mtu yeyote mpya kwa hii anaweza kupata NOI inachanganya kidogo. Usijali. Makala haya yataelezea mapato halisi ya uendeshaji ni nini, jinsi ya kuyahesabu, na kwa nini ni muhimu kwa ukuaji wa biashara yako.

Orodha ya Yaliyomo
NOI ni nini?
Mapato halisi ya uendeshaji dhidi ya mapato ya uendeshaji dhidi ya mapato halisi
Jinsi ya kuhesabu mapato halisi ya uendeshaji
Ni rasilimali gani ambazo biashara zinaweza kutumia kukokotoa mapato halisi ya uendeshaji
3 Mambo yanayoathiri mapato halisi ya uendeshaji
Maneno ya mwisho

NOI ni nini?

Mapato halisi ya uendeshaji yanaonyesha jinsi uwekezaji unavyoleta faida kwa kupunguza gharama za uendeshaji kutoka kwa jumla ya mapato. Ni kipimo cha kawaida katika mali isiyohamishika ya kibiashara kwa kutathmini mali kama vile majengo ya ofisi, majengo ya ghorofa na ghala.

Ili kukokotoa NOI, wamiliki wa biashara wanaweza kuongeza mapato yote kutoka kwa mali hiyo na kisha kupunguza gharama za uendeshaji, ikiwa ni pamoja na kodi ya majengo, bima, huduma na matengenezo. Hata hivyo, NOI haijumuishi gharama kama vile kodi ya mapato, riba ya mikopo, kushuka kwa thamani au gharama za mtaji kwa kuwa biashara haziwezi kuzizingatia kama sehemu ya shughuli za kila siku.

NOI ni kama EBITDA (Mapato Kabla ya Riba, Ushuru, Kushuka kwa Thamani na Mapato), ambayo viwanda vingine hutumia kupima faida ya msingi ya biashara. Kwa kawaida, makampuni ya biashara hukokotoa mapato yao yote ya uendeshaji kila mwaka ili kuhesabu gharama za msimu kama vile kuweka mazingira, kuondoa theluji au kusafisha madirisha.

Pia husaidia kupima mapato ya mali kwenye uwekezaji (ROI) kwa kutumia kiwango cha mtaji (au kiwango cha faida). Kwa mfano, ikiwa wamiliki watanunua jengo la ghorofa kwa $20 milioni na kuzalisha $2 milioni katika NOI ya kila mwaka, kiwango cha juu kitakuwa 10% ($2 milioni kugawanywa na $20 milioni)

Mapato halisi ya uendeshaji dhidi ya mapato ya uendeshaji dhidi ya mapato halisi

Maneno haya yanaweza kuonekana sawa, lakini ni tofauti. Mapato halisi ndiyo yanayosalia baada ya biashara kutoa gharama zote za uendeshaji na zisizo za uendeshaji kutoka kwa mapato. Kwa upande mwingine, mapato halisi ya uendeshaji ni mapato tu ukiondoa gharama za uendeshaji.

Kadhalika, mapato ya uendeshaji yanarejelea kiasi ambacho kampuni hupata baada ya kulipia gharama zake za uendeshaji, ikijumuisha gharama za kuuza, za jumla na za usimamizi (SG&A). Tofauti kuu ni kwamba NOI inazingatia tu mapato ya uendeshaji, wakati OI inaweza pia kujumuisha gharama zisizo za uendeshaji.

Jinsi ya kuhesabu mapato halisi ya uendeshaji

Hapa kuna fomula zinazohitajika kwa biashara wakati wa kuhesabu mapato halisi ya uendeshaji:

Mapato ya jumla ya uendeshaji - gharama za uendeshaji = NOI

Biashara zitahitaji takwimu hizi muhimu ili kukokotoa NOI zao. Mahali pazuri pa kuanzia ni mapato ya jumla ya uendeshaji, ambayo yanategemea mapato ya juu ya mali ikiwa kila nafasi ya kukodisha imejaa. Kutoka hapo, toa mapato yoyote yanayopotea kutokana na kodi isiyolipwa au nafasi za kazi kisha uondoe gharama za uendeshaji.

Huu hapa ni mfano rahisi wa kuonyesha jinsi ya kukokotoa NOI ya kila mwaka ya jengo la ofisi:

• Nafasi ya ofisi: futi za mraba 55,000.

• Kiwango cha kukodisha: US $ 50 kwa futi ya mraba kwa mwaka

• Pato la jumla linalowezekana: 55,000 x US $ 50 = US $ 2,750,000

• Mapato ya ziada kutoka kwa mashine za kuuza: US $ 30,000

Hivi ndivyo uhasibu wa mapato halisi ya uendeshaji wa mali utaonekana kama:

Mapato ya jumla ya uendeshaji

Inayofuata ni kupata jumla ya gharama za uendeshaji. Hapa kuna mfano wa kuhesabu utofauti huu:

Gharama za uendeshaji

Kwa thamani zote mbili mkononi, biashara sasa zinaweza kukokotoa NOI kwa mlinganyo uliotolewa hapo juu:

$2,680,000 milioni - US $850,000 = US $1,830,000

Baada ya hayo, biashara lazima pia zibainishe kiwango cha juu kwa kugawanya NOI kwa thamani ya soko ya mali hiyo. Wacha tuseme mmiliki alinunua jengo hilo kwa dola milioni 35 za Amerika. Hesabu ya kiwango cha juu ingeonekana kama hii:

US $1,830,000➗ US $35,000,000 = 0.05 au 5%

Mapato halisi ya uendeshaji na gharama za deni

Mapato halisi ya uendeshaji (NOI) mara nyingi hulinganishwa na malipo ya riba ya deni la mali, ambayo huwapa wamiliki uwiano wa malipo ya huduma ya deni (DSCR). Uwiano huu unaonyesha jinsi mali inavyoweza kulipia deni lake—kwa maneno mengine, ni kiasi gani cha NOI kilicho juu au chini ya gharama ya riba.

Wamiliki wa mali na wakopeshaji huzingatia DSCR wakati wa kuamua masharti ya ufadhili au ikiwa inafaa kufuata mkopo. DSCR zaidi ya 1 inamaanisha kuwa mali inaweza kulipia deni lake, ambayo ni muhimu kwa uwekezaji wa faida. Kwa mfano, ikiwa mmiliki alilipa nusu ya mali ya Dola za Marekani milioni 35 taslimu na kufadhili dola za Marekani milioni 17.5 kwa mkopo wa 4%, gharama ya kila mwaka ya riba itakuwa $700,000. Hivi ndivyo hesabu ya DSCR itakavyoonekana:

NOI (US $1,830,000)➗Riba (US $700,000) = 2.61 au US $2.61

Kulingana na hesabu hii, jengo katika mfano huzalisha dola za Marekani 2.61 katika mapato halisi ya uendeshaji kwa kila dola au gharama ya riba ya mkopo. Hii inamaanisha kuwa uwekezaji unastahili kifedha.

Je, biashara zinaweza kutumia rasilimali gani kukokotoa mapato halisi ya uendeshaji?

Kubaini mapato halisi ya uendeshaji inamaanisha biashara lazima ziunganishe hati chache muhimu. Kwa hivyo, wakati wamiliki wako tayari kuhesabu, lazima wawe na hati zifuatazo:

1. Taarifa ya mapato

Taarifa ya mapato ya kampuni, ambayo hufuatilia mapato na matumizi yake kwa muda uliowekwa, ni nyenzo muhimu ya kukokotoa mapato halisi ya uendeshaji. Hati hii inajumuisha nambari zote ambazo biashara zinahitaji, hata kwa uendeshaji na mapato halisi. Kwa sababu hii, taarifa ya mapato ni nyenzo ya kwenda kwa kupata picha wazi ya utendaji wa kifedha wa kampuni.

2. Nyaraka za usimamizi wa mali

Gharama za uendeshaji ni sehemu ya msingi ya kukokotoa NOI, lakini zinaweza kutofautiana kulingana na aina ya mali na huduma. Biashara lazima ziangalie mikataba na hati za usimamizi ili kuhakikisha kuwa gharama zote na vyanzo vya mapato vinahesabiwa kwa usahihi.

3. Hati za ushuru

Kulingana na jinsi taarifa ya mapato inavyowekwa, biashara zinaweza kuhitaji kuangalia marejesho ya kodi au hati zingine ili kupata nambari zote za kukokotoa mapato ya uendeshaji. Kwa mfano, wakati wa kuzingatia jumla ya gharama zake za uendeshaji, mwekezaji anaweza kutaka nambari kamili za kiasi gani biashara ililipa katika kodi ya majengo (badala ya mkupuo tu wa kodi zote).

3 Mambo yanayoathiri mapato halisi ya uendeshaji

Mapato halisi ya uendeshaji na kiwango cha juu kinaweza kubadilika kutokana na mambo matatu muhimu:

1. Viwango vya kodi na nafasi za kazi: Ikiwa wamiliki wa majengo wataongeza kodi, kukusanya kodi iliyochelewa, au kujaza vitengo vilivyo wazi, mapato yao ya kukodisha yataongezeka. Kwa upande mwingine, mapato ya kukodisha yatapungua ikiwa kodi ni ndogo au kuna nafasi nyingi zaidi na kodi ambazo hazijalipwa.

2. Hali ya soko: Mabadiliko ya kiuchumi yanaweza kuathiri nafasi za kazi na ukusanyaji wa kodi. Katika uchumi unaokua, nafasi za kazi zinaweza kupungua, wakati katika hali mbaya, zinaweza kuongezeka. Maeneo yenye kutolingana kati ya usambazaji na mahitaji ya nyumba au nafasi ya ofisi pia yanaweza kuona mabadiliko.

3. Gharama za uendeshaji: Ushuru wa mali, bima, huduma, na matengenezo yanaweza kubadilika. Kodi ya mali inaweza kupanda (au chini mara kwa mara), na gharama zingine zinaweza kupanda au kushuka kwa muda.

Maneno ya mwisho

Mapato halisi ya uendeshaji ni kipimo muhimu cha faida, haswa katika mali isiyohamishika ya kibiashara. Hata hivyo, inatofautiana na mapato halisi kwa sababu haijumuishi riba ya deni, kodi ya mapato, gharama za mtaji, au kushuka kwa thamani. Ingawa hakuna asilimia bora ya NOI, wawekezaji na wakopeshaji huangalia kwa karibu NOI na viwango vya juu.

Kiwango cha juu husaidia kulinganisha gharama ya kufadhili nyumba dhidi ya mapato yake halisi ya uendeshaji. Ikiwa NOI ni kubwa kuliko malipo ya riba (uwiano wa malipo zaidi ya 1), ni ishara nzuri kwamba uwekezaji unaweza kuleta faida.