പ്രോപ്പർട്ടി മാനേജ്മെന്റിൽ ഇൻഷുറൻസ്, അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ, നികുതികൾ, യൂട്ടിലിറ്റികൾ, ലാൻഡ്സ്കേപ്പിംഗ്, ക്ലീനിംഗ്, സുരക്ഷ എന്നിവയുൾപ്പെടെ നിരവധി ചെലവുകൾ ഉൾപ്പെടുന്നു. ഉടമ എല്ലാം ചേർക്കുമ്പോൾ, അവർക്ക് ഒരു പ്രധാന കണക്ക് ലഭിക്കും: മൊത്തം പ്രവർത്തന വരുമാനം (NOI).
ഒരു പ്രോപ്പർട്ടി എത്രമാത്രം മൂല്യമുള്ളതാണെന്നും അത് എന്ത് തരത്തിലുള്ള റിട്ടേണുകൾ വാഗ്ദാനം ചെയ്യുമെന്നും മനസ്സിലാക്കാൻ ബിസിനസ്സ് ഉടമകളെ NOI സഹായിക്കും. എന്നിരുന്നാലും, ഇതിൽ പുതുതായി വരുന്ന ആർക്കും NOI അൽപ്പം ആശയക്കുഴപ്പമുണ്ടാക്കിയേക്കാം. വിഷമിക്കേണ്ട. അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം എന്താണെന്നും അത് എങ്ങനെ കണക്കാക്കാമെന്നും നിങ്ങളുടെ ബിസിനസ്സിന്റെ വളർച്ചയ്ക്ക് അത് എന്തുകൊണ്ട് പ്രധാനമാണെന്നും ഈ ലേഖനം വിശദീകരിക്കും.
ഉള്ളടക്ക പട്ടിക
എന്താണ് NOI?
പ്രവർത്തന വരുമാനം vs പ്രവർത്തന വരുമാനം vs അറ്റാദായം
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം എങ്ങനെ കണക്കാക്കാം
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം കണക്കാക്കാൻ ബിസിനസുകൾക്ക് എന്ത് ഉറവിടങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കാം?
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനത്തെ സ്വാധീനിക്കുന്ന 3 ഘടകങ്ങൾ
അവസാന വാക്കുകൾ
എന്താണ് NOI?
മൊത്തം വരുമാനത്തിൽ നിന്ന് പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ കുറയ്ക്കുന്നതിലൂടെ നിക്ഷേപം എത്രത്തോളം ലാഭകരമാണെന്ന് അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം കാണിക്കുന്നു. ഓഫീസ് കെട്ടിടങ്ങൾ, അപ്പാർട്ട്മെന്റ് സമുച്ചയങ്ങൾ, വെയർഹൗസുകൾ തുടങ്ങിയ പ്രോപ്പർട്ടികൾ വിലയിരുത്തുന്നതിനുള്ള വാണിജ്യ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിലെ ഒരു സാധാരണ മെട്രിക് ആണിത്.
NOI കണക്കാക്കാൻ, ബിസിനസ് ഉടമകൾക്ക് പ്രോപ്പർട്ടിയിൽ നിന്നുള്ള എല്ലാ വരുമാനവും കൂട്ടിച്ചേർത്ത് പ്രോപ്പർട്ടി നികുതി, ഇൻഷുറൻസ്, യൂട്ടിലിറ്റികൾ, അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ എന്നിവയുൾപ്പെടെയുള്ള പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ കുറയ്ക്കാം. എന്നിരുന്നാലും, ആദായനികുതി, വായ്പകളുടെ പലിശ, മൂല്യത്തകർച്ച അല്ലെങ്കിൽ മൂലധന ചെലവുകൾ പോലുള്ള ചെലവുകൾ NOI-യിൽ ഉൾപ്പെടുന്നില്ല, കാരണം ബിസിനസുകൾക്ക് അവയെ ദൈനംദിന പ്രവർത്തനങ്ങളുടെ ഭാഗമായി കണക്കാക്കാൻ കഴിയില്ല.
ഒരു ബിസിനസിന്റെ പ്രധാന ലാഭക്ഷമത അളക്കാൻ മറ്റ് വ്യവസായങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കുന്ന EBITDA (പലിശ, നികുതി, മൂല്യത്തകർച്ച, അമോർട്ടൈസേഷൻ എന്നിവയ്ക്ക് മുമ്പുള്ള വരുമാനം) പോലെയാണ് NOI. സാധാരണയായി, ലാൻഡ്സ്കേപ്പിംഗ്, മഞ്ഞ് നീക്കം ചെയ്യൽ അല്ലെങ്കിൽ ജനൽ വൃത്തിയാക്കൽ പോലുള്ള സീസണൽ ചെലവുകൾ കണക്കാക്കാൻ എന്റർപ്രൈസുകൾ അവരുടെ മൊത്തം പ്രവർത്തന വരുമാനം വർഷം തോറും കണക്കാക്കുന്നു.
മൂലധനവൽക്കരണ നിരക്ക് (അല്ലെങ്കിൽ കാപ് നിരക്ക്) ഉപയോഗിച്ച് ഒരു പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ നിക്ഷേപത്തിൽ നിന്നുള്ള വരുമാനം (ROI) അളക്കാനും ഇത് സഹായിക്കുന്നു. ഉദാഹരണത്തിന്, ഉടമകൾ 20 മില്യൺ ഡോളറിന് ഒരു അപ്പാർട്ട്മെന്റ് കെട്ടിടം വാങ്ങുകയും അത് വാർഷിക NOI-യിൽ $2 മില്യൺ സൃഷ്ടിക്കുകയും ചെയ്യുന്നുവെങ്കിൽ, ക്യാപ് നിരക്ക് 10% ആയിരിക്കും ($2 മില്യൺ $20 മില്യൺ കൊണ്ട് ഹരിച്ചാൽ)
പ്രവർത്തന വരുമാനം vs പ്രവർത്തന വരുമാനം vs അറ്റാദായം
ഈ പദങ്ങൾ സമാനമായി തോന്നാമെങ്കിലും അവ വ്യത്യസ്തമാണ്. ബിസിനസുകൾ വരുമാനത്തിൽ നിന്ന് എല്ലാ പ്രവർത്തന, പ്രവർത്തനേതര ചെലവുകളും കുറച്ചതിനുശേഷം ശേഷിക്കുന്ന വരുമാനമാണ് അറ്റാദായം. മറുവശത്ത്, അറ്റാദായ വരുമാനം വരുമാനത്തിൽ നിന്ന് പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ കുറച്ചാൽ മാത്രമേ ലഭ്യമാകൂ.
അതുപോലെ, പ്രവർത്തന വരുമാനം എന്നത് ഒരു കമ്പനിയുടെ വിൽപ്പന, പൊതുവായ, ഭരണപരമായ ചെലവുകൾ (SG&A) ഉൾപ്പെടെയുള്ള പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ വഹിച്ചതിന് ശേഷം എത്രമാത്രം സമ്പാദിക്കുന്നു എന്നതിനെ സൂചിപ്പിക്കുന്നു. പ്രധാന വ്യത്യാസം NOI പൂർണ്ണമായും പ്രവർത്തന വരുമാനത്തിൽ ശ്രദ്ധ കേന്ദ്രീകരിക്കുന്നു എന്നതാണ്, അതേസമയം OI ചില പ്രവർത്തനേതര ചെലവുകളും ഉൾപ്പെടുത്താം.
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം എങ്ങനെ കണക്കാക്കാം
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം കണക്കാക്കുമ്പോൾ ബിസിനസുകൾക്ക് ആവശ്യമായ ഫോർമുല ഇതാ:
മൊത്തം പ്രവർത്തന വരുമാനം - പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ = NOI
ബിസിനസുകൾക്ക് അവരുടെ NOI കണക്കാക്കാൻ ഈ പ്രധാന കണക്കുകൾ ആവശ്യമാണ്. ആരംഭിക്കാൻ ഒരു മികച്ച സ്ഥലം മൊത്ത പ്രവർത്തന വരുമാനമാണ്, ഓരോ വാടക സ്ഥലവും നികത്തിയാൽ പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ പരമാവധി വരുമാനത്തെ അടിസ്ഥാനമാക്കിയുള്ളതാണ് ഇത്. അതിൽ നിന്ന്, അടയ്ക്കാത്ത വാടകയോ ഒഴിവുകളോ കാരണം നഷ്ടപ്പെട്ട വരുമാനം കുറയ്ക്കുക, തുടർന്ന് പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ കുറയ്ക്കുക.
ഒരു ഓഫീസ് കെട്ടിടത്തിന്റെ വാർഷിക NOI എങ്ങനെ കണക്കാക്കാമെന്ന് കാണിക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു ലളിതമായ ഉദാഹരണം ഇതാ:
- ഓഫീസ് സ്ഥലം: 55,000 ചതുരശ്ര അടി.
- വാടക നിരക്ക്: പ്രതിവർഷം ചതുരശ്ര അടിക്ക് US $50
- മൊത്തം സാധ്യതയുള്ള വരുമാനം: 55,000 x US $50 = US $2,750,000
- വെൻഡിംഗ് മെഷീനുകളിൽ നിന്നുള്ള അധിക വരുമാനം: 30,000 യുഎസ് ഡോളർ.
പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ മൊത്തം പ്രവർത്തന വരുമാനത്തിന്റെ കണക്കെടുപ്പ് എങ്ങനെയായിരിക്കുമെന്ന് ഇതാ:
മൊത്ത പ്രവർത്തന വരുമാനം
| ● വാടക, 55,000 ചതുരശ്ര അടി. യുഎസ് $50/ചതുരശ്ര അടിക്ക്. | യുഎസ് $ 2,750,000 |
| ● വെൻഡിംഗ് മെഷീൻ | യുഎസ് $ 30,000 |
| ● മൊത്തം സാധ്യതയുള്ള വരുമാനം | യുഎസ് $ 2,780,000 |
| ● ഒഴിവുകൾ കുറവാണ് (2,000 ചതുരശ്ര അടിക്ക് 50 യുഎസ് ഡോളർ/ചതുരശ്ര അടിക്ക്) | -യുഎസ് $100,000 |
| മൊത്തം പ്രവർത്തന വരുമാനം: | $2,680,000 |
അടുത്തതായി മൊത്തം പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ നേടുകയാണ്. ഈ വേരിയബിൾ കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു ഉദാഹരണം ഇതാ:
പ്രവര്ത്തന ചിലവ്
| ● പ്രോപ്പർട്ടി നികുതി | യുഎസ് $ 400,000 |
| ● ഓൺ-സൈറ്റ് മാനേജ്മെന്റ് നിർമ്മിക്കൽ | യുഎസ് $ 200,000 |
| ● ഇൻഷുറൻസ് | യുഎസ് $ 80,000 |
| ● യൂട്ടിലിറ്റികൾ | യുഎസ് $ 70,000 |
| . പരിപാലനം | യുഎസ് $ 100,000 |
| മൊത്തം പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ: | US $850,000 |
രണ്ട് മൂല്യങ്ങളും കൈയിലുണ്ടെങ്കിൽ, മുകളിൽ നൽകിയിരിക്കുന്ന സമവാക്യം ഉപയോഗിച്ച് ബിസിനസുകൾക്ക് ഇപ്പോൾ NOI കണക്കാക്കാൻ കഴിയും:
2,680,000 മില്യൺ യുഎസ് ഡോളർ – 850,000 യുഎസ് ഡോളർ = 1,830,000 യുഎസ് ഡോളർ
ഇതിനുശേഷം, ബിസിനസുകൾ പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ നിലവിലെ വിപണി മൂല്യം കൊണ്ട് NOI ഹരിച്ചാണ് ക്യാപ് നിരക്ക് നിർണ്ണയിക്കേണ്ടത്. ഉടമ 35 മില്യൺ യുഎസ് ഡോളറിന് കെട്ടിടം വാങ്ങിയെന്ന് കരുതുക. ക്യാപ് നിരക്ക് കണക്കുകൂട്ടൽ ഇതുപോലെ കാണപ്പെടും:
യുഎസ് $1,830,000➗ യുഎസ് $35,000,000 = 0.05 അല്ലെങ്കിൽ 5%
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനവും കടബാധ്യതയും
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം (NOI) പലപ്പോഴും ഒരു വസ്തുവിന്റെ കട പലിശ പേയ്‌മെന്റുകളുമായി താരതമ്യപ്പെടുത്താറുണ്ട്, ഇത് ഉടമകൾക്ക് കടം-സേവന കവറേജ് അനുപാതം (DSCR) നൽകുന്നു. ഒരു വസ്തുവിന് അതിന്റെ കടം പേയ്‌മെന്റുകൾ എത്രത്തോളം നന്നായി വഹിക്കാൻ കഴിയുമെന്ന് ഈ അനുപാതം കാണിക്കുന്നു - മറ്റൊരു വിധത്തിൽ പറഞ്ഞാൽ, അതിന്റെ NOI പലിശ ചെലവിനേക്കാൾ എത്ര കൂടുതലോ കുറവോ ആണെന്ന്.
ധനസഹായ നിബന്ധനകൾ തീരുമാനിക്കുമ്പോഴോ വായ്പ എടുക്കുന്നത് മൂല്യവത്താണോ എന്ന് തീരുമാനിക്കുമ്പോഴോ പ്രോപ്പർട്ടി ഉടമകളും കടം കൊടുക്കുന്നവരും DSCR പരിഗണിക്കുന്നു. 1-ൽ കൂടുതലുള്ള ഒരു DSCR എന്നാൽ പ്രോപ്പർട്ടിക്ക് അതിന്റെ കടം നികത്താൻ കഴിയും എന്നാണ്, ഇത് ലാഭകരമായ നിക്ഷേപത്തിന് ആവശ്യമാണ്. ഉദാഹരണത്തിന്, ഒരു ഉടമ 35 മില്യൺ യുഎസ് ഡോളറിന്റെ പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ പകുതി പണമായി നൽകുകയും 17.5% വായ്പ ഉപയോഗിച്ച് 4 മില്യൺ യുഎസ് ഡോളർ ധനസഹായം നൽകുകയും ചെയ്താൽ, വാർഷിക പലിശ ചെലവ് 700,000 യുഎസ് ഡോളറായിരിക്കും. DSCR കണക്കുകൂട്ടൽ ഇങ്ങനെയായിരിക്കും:
NOI (US $1,830,000)➗പലിശ (US $700,000) = 2.61 അല്ലെങ്കിൽ US $2.61
ഈ കണക്കുകൂട്ടലിന്റെ അടിസ്ഥാനത്തിൽ, ഉദാഹരണത്തിലെ കെട്ടിടം ഓരോ ഡോളർ അല്ലെങ്കിൽ വായ്പാ പലിശ ചെലവിനും അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം 2.61 യുഎസ് ഡോളർ സൃഷ്ടിക്കുന്നു. ഇതിനർത്ഥം നിക്ഷേപം സാമ്പത്തികമായി വിലമതിക്കുന്നു എന്നാണ്.
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം കണക്കാക്കാൻ ബിസിനസുകൾക്ക് എന്ത് ഉറവിടങ്ങൾ ഉപയോഗിക്കാം?
മൊത്തം പ്രവർത്തന വരുമാനം കണ്ടെത്തുന്നതിന് ബിസിനസുകൾ ചില പ്രധാനപ്പെട്ട രേഖകൾ ഒരുമിച്ച് കൊണ്ടുവരേണ്ടതുണ്ട്. അതിനാൽ, ഉടമകൾ കണക്കുകൂട്ടാൻ തയ്യാറാകുമ്പോൾ, അവരുടെ കൈവശം ഇനിപ്പറയുന്ന രേഖകൾ ഉണ്ടായിരിക്കണം:
1. വരുമാന പ്രസ്താവന
ഒരു കമ്പനിയുടെ വരുമാന പ്രസ്താവന, ഒരു നിശ്ചിത കാലയളവിൽ അതിന്റെ വരുമാനവും ചെലവുകളും ട്രാക്ക് ചെയ്യുന്നു, ഇത് മൊത്തം പ്രവർത്തന വരുമാനം കണക്കാക്കുന്നതിനുള്ള ഒരു പ്രധാന ഉപകരണമാണ്. പ്രവർത്തന, അറ്റ വരുമാനത്തിന് പോലും ബിസിനസുകൾക്ക് ആവശ്യമായ എല്ലാ സംഖ്യകളും ഈ രേഖയിൽ ഉൾപ്പെടുന്നു. ഇക്കാരണത്താൽ, ഒരു കമ്പനിയുടെ സാമ്പത്തിക പ്രകടനത്തിന്റെ വ്യക്തമായ ചിത്രം ലഭിക്കുന്നതിന് വരുമാന പ്രസ്താവന ഒരു മികച്ച ഉറവിടമാണ്.
2. പ്രോപ്പർട്ടി മാനേജ്മെന്റ് രേഖകൾ
പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ NOI കണക്കാക്കുന്നതിന്റെ ഒരു പ്രധാന ഭാഗമാണ്, എന്നാൽ പ്രോപ്പർട്ടി തരത്തെയും സൗകര്യങ്ങളെയും ആശ്രയിച്ച് അവ വ്യത്യാസപ്പെടാം. എല്ലാ ചെലവുകളും വരുമാന സ്രോതസ്സുകളും കൃത്യമായി കണക്കാക്കുന്നുണ്ടെന്ന് ഉറപ്പാക്കാൻ ബിസിനസുകൾ കരാറുകളും മാനേജ്മെന്റ് രേഖകളും പരിശോധിക്കണം.
3. നികുതി രേഖകൾ
വരുമാന പ്രസ്താവന എങ്ങനെ സജ്ജീകരിച്ചിരിക്കുന്നു എന്നതിനെ ആശ്രയിച്ച്, എല്ലാ മൊത്തം പ്രവർത്തന വരുമാന കണക്കുകൂട്ടൽ നമ്പറുകളും ലഭിക്കുന്നതിന് ബിസിനസുകൾക്ക് നികുതി റിട്ടേണുകളോ മറ്റ് രേഖകളോ പരിശോധിക്കേണ്ടി വന്നേക്കാം. ഉദാഹരണത്തിന്, മൊത്തം പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ പരിഗണിക്കുമ്പോൾ, ഒരു നിക്ഷേപകന് ബിസിനസ്സ് പ്രോപ്പർട്ടി നികുതിയിൽ എത്ര തുക അടച്ചു എന്നതിന്റെ കൃത്യമായ സംഖ്യകൾ ആവശ്യമായി വന്നേക്കാം (എല്ലാ നികുതികളുടെയും ഒരു മൊത്ത തുകയ്ക്ക് പകരം).
അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനത്തെ സ്വാധീനിക്കുന്ന 3 ഘടകങ്ങൾ
മൂന്ന് പ്രധാന ഘടകങ്ങൾ കാരണം അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനവും മൂലധന നിരക്കും മാറിയേക്കാം:
1. വാടക, ഒഴിവ് നിരക്കുകൾ: പ്രോപ്പർട്ടി ഉടമകൾ വാടക വർദ്ധിപ്പിക്കുകയോ, കുടിശ്ശികയായ വാടക ഈടാക്കുകയോ, ഒഴിഞ്ഞുകിടക്കുന്ന യൂണിറ്റുകൾ നികത്തുകയോ ചെയ്താൽ അവരുടെ വാടക വരുമാനം വർദ്ധിക്കും. മറുവശത്ത്, വാടക കുറവാണെങ്കിൽ അല്ലെങ്കിൽ കൂടുതൽ ഒഴിവുകളും അടയ്ക്കാത്ത വാടകകളും ഉണ്ടെങ്കിൽ വാടക വരുമാനം കുറയും.
2. വിപണി സാഹചര്യങ്ങൾ: സാമ്പത്തിക മാറ്റങ്ങൾ ഒഴിവുകളെയും വാടക പിരിവിനെയും ബാധിച്ചേക്കാം. കുതിച്ചുയരുന്ന ഒരു സമ്പദ്‌വ്യവസ്ഥയിൽ, ഒഴിവുകൾ കുറയാം, അതേസമയം മാന്ദ്യത്തിൽ അവ വർദ്ധിച്ചേക്കാം. ഭവനത്തിനോ ഓഫീസ് സ്ഥലത്തിനോ ഉള്ള വിതരണവും ആവശ്യകതയും തമ്മിൽ പൊരുത്തക്കേടുള്ള മേഖലകളിലും ഏറ്റക്കുറച്ചിലുകൾ കാണാൻ കഴിയും.
3. പ്രവർത്തന ചെലവുകൾ: പ്രോപ്പർട്ടി നികുതി, ഇൻഷുറൻസ്, യൂട്ടിലിറ്റികൾ, അറ്റകുറ്റപ്പണികൾ എന്നിവയിൽ ഏറ്റക്കുറച്ചിലുകൾ ഉണ്ടായേക്കാം. പ്രോപ്പർട്ടി നികുതികൾ കൂടിയേക്കാം (അല്ലെങ്കിൽ ഇടയ്ക്കിടെ കുറഞ്ഞേക്കാം), മറ്റ് ചെലവുകൾ കാലക്രമേണ കൂടുകയോ കുറയുകയോ ചെയ്യാം.
അവസാന വാക്കുകൾ
പ്രത്യേകിച്ച് വാണിജ്യ റിയൽ എസ്റ്റേറ്റിൽ, ലാഭക്ഷമതയുടെ ഒരു പ്രധാന അളവുകോലാണ് അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനം. എന്നിരുന്നാലും, കടം പലിശ, ആദായനികുതി, മൂലധന ചെലവുകൾ അല്ലെങ്കിൽ മൂല്യത്തകർച്ച എന്നിവ ഇതിൽ ഉൾപ്പെടാത്തതിനാൽ ഇത് അറ്റ വരുമാനത്തിൽ നിന്ന് വ്യത്യസ്തമാണ്. അനുയോജ്യമായ NOI ശതമാനം ഇല്ലെങ്കിലും, നിക്ഷേപകരും വായ്പ നൽകുന്നവരും NOI, കാപ് നിരക്കുകൾ എന്നിവ സൂക്ഷ്മമായി പരിശോധിക്കുന്നു.
ഒരു പ്രോപ്പർട്ടിയുടെ ധനസഹായച്ചെലവ് അതിന്റെ അറ്റ പ്രവർത്തന വരുമാനവുമായി താരതമ്യം ചെയ്യാൻ ക്യാപ് നിരക്ക് സഹായിക്കുന്നു. NOI പലിശ പേയ്‌മെന്റുകളേക്കാൾ കൂടുതലാണെങ്കിൽ (കവറേജ് അനുപാതം 1 ൽ കൂടുതലാണെങ്കിൽ), നിക്ഷേപം ലാഭകരമാകാൻ സാധ്യതയുണ്ടെന്നതിന്റെ ഒരു നല്ല സൂചനയാണിത്.
