부동산 관리에는 보험, 유지 관리, 세금, 공과금, 조경, 청소, 보안 등 많은 비용이 수반됩니다. 소유자가 모든 것을 합산하면 핵심 수치인 순영업이익(NOI)이 나옵니다.

NOI는 사업주가 부동산의 가치와 어떤 종류의 수익을 제공할 수 있는지 이해하는 데 도움이 될 수 있습니다. 그러나 이 분야에 익숙하지 않은 사람은 NOI가 약간 혼란스러울 수 있습니다. 걱정하지 마세요. 이 기사에서는 순영업이익이 무엇인지, 계산하는 방법, 그리고 사업 성장에 중요한 이유를 설명합니다.

차례
NOI란 무엇인가요?
순영업이익 vs. 영업이익 vs. 순이익
순영업이익을 계산하는 방법
기업은 순영업이익을 계산하기 위해 어떤 리소스를 사용할 수 있습니까?
순영업이익에 영향을 미치는 3가지 요소
최종 단어

NOI란 무엇인가요?

순영업이익은 총수입에서 운영비용을 빼서 투자의 수익성을 보여줍니다. 사무실 건물, 아파트 단지, 창고와 같은 부동산을 평가하는 상업용 부동산에서 흔히 사용되는 지표입니다.

NOI를 계산하기 위해 사업주는 부동산에서 발생한 모든 수익을 합산한 다음 부동산 세금, 보험, 공과금, 유지관리를 포함한 운영 비용을 뺄 수 있습니다. 그러나 NOI에는 소득세, 대출 이자, 감가상각 또는 자본 비용과 같은 비용이 포함되지 않습니다. 사업체는 이러한 비용을 일상 운영의 일부로 간주할 수 없기 때문입니다.

NOI는 EBITDA(이자, 세금, 감가상각비 및 상각비 차감 전 이익)와 같으며, 다른 산업에서 기업의 핵심 수익성을 측정하는 데 사용합니다. 일반적으로 기업은 조경, 제설 또는 창문 청소와 같은 계절적 비용을 설명하기 위해 매년 순영업이익을 계산합니다.

또한 자본화율(또는 자본화율)을 사용하여 부동산의 투자 수익률(ROI)을 측정하는 데 도움이 됩니다. 예를 들어, 소유자가 20만 달러에 아파트 건물을 매수하고 연간 NOI가 2만 달러인 경우 자본화율은 10%(2만 달러를 20만 달러로 나눔)가 됩니다.

순영업이익 vs. 영업이익 vs. 순이익

이러한 용어는 비슷하게 들릴 수 있지만 다릅니다. 순수익은 기업이 수익에서 모든 운영 및 비운영 비용을 뺀 후 남은 것입니다. 반면, 순영업수익은 수익에서 운영 비용을 뺀 것입니다.

마찬가지로, 영업 이익은 판매, 일반 및 관리 비용(SG&A)을 포함한 운영 비용을 충당하고 난 후 회사가 얼마나 많은 수익을 내는지 나타냅니다. 주요 차이점은 NOI가 순전히 영업 이익에만 초점을 맞추는 반면, OI는 일부 비운영 비용도 포함할 수 있다는 것입니다.

순영업이익을 계산하는 방법

기업이 순영업이익을 계산할 때 필요한 공식은 다음과 같습니다.

총 영업 소득 - 영업 비용 = NOI

기업은 NOI를 계산하기 위해 이러한 주요 수치가 필요합니다. 시작하기에 좋은 곳은 총 운영 수입으로, 모든 임대 공간이 채워졌을 때 부동산의 최대 잠재 수입을 기준으로 합니다. 여기에서 미납 임대료나 공실로 인한 손실 수입을 빼고 운영 비용을 빼세요.

다음은 사무실 건물의 연간 NOI를 계산하는 방법을 보여주는 간단한 예입니다.

• 사무실 면적: 55,000제곱피트.

• 임대료: 연간 평방 피트당 50달러

• 총 잠재 소득: 55,000 x 50달러 = 2,750,000달러

• 자판기에서 얻는 추가 수입: 30,000달러

해당 부동산의 순영업이익을 회계 처리하는 방법은 다음과 같습니다.

총영업이익

다음은 총 운영 비용을 구하는 것입니다. 이 변수를 계산하는 예는 다음과 같습니다.

운영 비용

두 값을 모두 가지고 기업은 이제 위에 제공된 방정식을 사용하여 NOI를 계산할 수 있습니다.

2,680,000달러 - 850,000달러 = 1,830,000달러

그 후, 기업은 또한 NOI를 부동산의 현재 시장 가치로 나누어 자본화율을 결정해야 합니다. 소유자가 건물을 35만 달러에 매수했다고 가정해 보겠습니다. 자본화율 계산은 다음과 같습니다.

1,830,000 미국 달러➗ 35,000,000 미국 달러 = 0.05 또는 5%

순영업이익 및 부채비용

순영업이익(NOI)은 종종 부동산의 부채 이자 지급과 비교되는데, 이를 통해 소유자에게 부채 서비스 보장 비율(DSCR)이 제공됩니다. 이 비율은 부동산이 부채 지급을 얼마나 잘 감당할 수 있는지 보여줍니다. 즉, NOI가 이자 비용보다 얼마나 높거나 낮은지를 나타냅니다.

부동산 소유자와 대출 기관은 모두 자금 조달 조건을 결정하거나 대출을 추진할 가치가 있는지 여부를 결정할 때 DSCR을 고려합니다. DSCR이 1을 초과하면 부동산이 부채를 충당할 수 있음을 의미하며, 이는 수익성 있는 투자에 필요합니다. 예를 들어, 소유자가 35만 달러의 부동산 중 절반을 현금으로 지불하고 17.5% 대출로 4만 달러를 조달한 경우 연간 이자 비용은 700,000만 달러가 됩니다. DSCR 계산은 다음과 같습니다.

NOI(1,830,000달러)➗이자(700,000달러) = 2.61 또는 2.61달러

이 계산에 따르면, 예시의 건물은 2.61달러 또는 대출 이자 비용당 XNUMX달러의 순 운영 수입을 생성합니다. 이는 투자가 재정적으로 가치가 있다는 것을 의미합니다.

기업은 순영업이익을 계산하기 위해 어떤 자료를 활용할 수 있습니까?

순영업이익을 계산하려면 기업은 몇 가지 중요한 문서를 모아야 합니다. 따라서 소유자가 계산할 준비가 되면 다음 문서가 있어야 합니다.

1. 손익계산서

일정 기간 동안의 수익과 비용을 추적하는 회사의 손익 계산서는 순영업이익을 계산하는 데 중요한 도구입니다. 이 문서에는 영업 및 순이익을 포함하여 기업이 필요로 하는 모든 숫자가 포함되어 있습니다. 이러한 이유로 손익 계산서는 회사의 재무 실적을 명확하게 파악하는 데 유용한 리소스입니다.

2. 자산관리 문서

운영 비용은 NOI를 계산하는 핵심 부분이지만, 부동산 유형과 편의 시설에 따라 다를 수 있습니다. 기업은 모든 비용과 수익 흐름이 정확하게 계산되었는지 확인하기 위해 계약과 관리 문서를 확인해야 합니다.

3. 세무 문서

손익 계산서가 어떻게 설정되었는지에 따라, 기업은 모든 순영업이익 계산 수치를 얻기 위해 세무 신고서나 다른 문서를 확인해야 할 수 있습니다. 예를 들어, 총 운영 비용을 고려할 때, 투자자는 기업이 재산세로 얼마를 지불했는지에 대한 정확한 수치를 원할 수 있습니다(모든 세금의 일괄 합계가 아닌).

순영업이익에 영향을 미치는 3가지 요소

순영업이익과 자본화율은 세 가지 주요 요인으로 인해 변경될 수 있습니다.

1. 임대료 및 공실률: 부동산 소유자가 임대료를 인상하거나, 연체된 임대료를 징수하거나, 빈 주택을 채우면 임대 수입이 증가합니다. 반면에 임대료가 낮거나 공실이 더 많고 미납 임대료가 많으면 임대 수입이 감소합니다.

2. 시장 상황: 경제 변화는 공실률과 임대료 징수에 영향을 미칠 수 있습니다. 호황기에는 공실률이 감소할 수 있지만, 경기 침체기에는 공실률이 증가할 수 있습니다. 주택이나 사무실 공간에 대한 공급과 수요의 불일치가 있는 지역에서도 변동이 발생할 수 있습니다.

3. 운영 비용: 부동산 세금, 보험, 공과금, 유지 관리 비용은 변동할 수 있습니다. 부동산 세금은 올라갈 수 있고(또는 가끔 내려갈 수 있음), 다른 비용은 시간이 지남에 따라 오르거나 내릴 수 있습니다.

최종 단어

순영업이익은 수익성의 중요한 척도이며, 특히 상업용 부동산에서 그렇습니다. 그러나 순이익은 부채 이자, 소득세, 자본 지출 또는 감가상각을 포함하지 않기 때문에 순이익과 다릅니다. 이상적인 NOI 비율은 없지만 투자자와 대출 기관은 NOI와 자본화율을 자세히 살펴봅니다.

자본화율은 부동산의 자금 조달 비용을 순 운영 수입과 비교하는 데 도움이 됩니다. NOI가 이자 지급액보다 높으면(보장 비율이 1보다 높음) 투자가 수익성이 있을 가능성이 높다는 좋은 신호입니다.