مدیریت املاک شامل هزینه های زیادی از جمله بیمه، تعمیر و نگهداری، مالیات، آب و برق، محوطه سازی، نظافت و امنیت است. وقتی مالک همه چیز را جمع می کند، یک رقم کلیدی به دست می آورد: درآمد خالص عملیاتی (NOI).
NOI می تواند به صاحبان مشاغل کمک کند تا بفهمند یک ملک چقدر ارزش دارد و چه نوع بازدهی ممکن است ارائه دهد. با این حال، هرکسی که تازه وارد این کار شده باشد ممکن است NOI را کمی گیج کننده بداند. نگران نباشید. این مقاله توضیح می دهد که درآمد خالص عملیاتی چیست، چگونه آن را محاسبه کنید و چرا برای رشد کسب و کار شما اهمیت دارد.
فهرست مندرجات
NOI چیست؟
درآمد خالص عملیاتی در مقابل درآمد عملیاتی در مقابل درآمد خالص
نحوه محاسبه درآمد خالص عملیاتی
کسب و کارها از چه منابعی می توانند برای محاسبه درآمد خالص عملیاتی استفاده کنند
3 عوامل موثر بر درآمد خالص عملیاتی
کلمات نهایی
NOI چیست؟
درآمد خالص عملیاتی با کم کردن هزینه های عملیاتی از کل درآمد نشان می دهد که یک سرمایه گذاری چقدر سودآور است. این یک معیار رایج در املاک تجاری برای ارزیابی املاکی مانند ساختمان‌های اداری، مجتمع‌های آپارتمانی و انبارها است.
برای محاسبه NOI، صاحبان مشاغل می توانند تمام درآمد حاصل از دارایی را جمع کرده و سپس هزینه های عملیاتی، از جمله مالیات بر دارایی، بیمه، آب و برق و نگهداری را کم کنند. با این حال، NOI شامل هزینه‌هایی مانند مالیات بر درآمد، بهره وام، استهلاک، یا هزینه‌های سرمایه نمی‌شود، زیرا کسب‌وکارها نمی‌توانند آنها را به عنوان بخشی از عملیات روزانه در نظر بگیرند.
NOI مانند EBITDA (درآمد قبل از بهره، مالیات، استهلاک و استهلاک) است که سایر صنایع برای اندازه گیری سودآوری اصلی یک کسب و کار از آن استفاده می کنند. معمولاً شرکت ها درآمد خالص عملیاتی خود را سالانه محاسبه می کنند تا هزینه های فصلی مانند محوطه سازی، برف روبی یا تمیز کردن پنجره ها را محاسبه کنند.
همچنین به اندازه‌گیری بازگشت سرمایه (ROI) ملک با استفاده از نرخ سرمایه (یا نرخ سقف) کمک می‌کند. به عنوان مثال، اگر مالکان یک ساختمان آپارتمان را به قیمت 20 میلیون دلار بخرند و 2 میلیون دلار NOI سالانه تولید کند، نرخ سقف 10٪ خواهد بود (2 میلیون دلار تقسیم بر 20 میلیون دلار).
درآمد خالص عملیاتی در مقابل درآمد عملیاتی در مقابل درآمد خالص
این اصطلاحات ممکن است شبیه به نظر برسند، اما متفاوت هستند. درآمد خالص چیزی است که پس از کم کردن تمام هزینه‌های عملیاتی و غیرعملیاتی از درآمد، باقی می‌ماند. از سوی دیگر، درآمد خالص عملیاتی فقط درآمد منهای هزینه های عملیاتی است.
به همین ترتیب، درآمد عملیاتی به میزان درآمد یک شرکت پس از پوشش هزینه های عملیاتی خود از جمله هزینه های فروش، عمومی و اداری (SG&A) اشاره دارد. تفاوت اصلی این است که NOI صرفاً بر درآمد عملیاتی تمرکز می کند، در حالی که OI می تواند برخی از هزینه های غیر عملیاتی را نیز شامل شود.
نحوه محاسبه درآمد خالص عملیاتی
در اینجا فرمولی که کسب و کارها هنگام محاسبه درآمد خالص عملیاتی نیاز دارند آورده شده است:
درآمد ناخالص عملیاتی – هزینه های عملیاتی = NOI
کسب و کارها برای محاسبه NOI خود به این ارقام کلیدی نیاز دارند. یک مکان عالی برای شروع، درآمد ناخالص عملیاتی است، که بر اساس حداکثر درآمد بالقوه ملک در صورت پر شدن هر فضای اجاره ای است. از آن، هر گونه درآمد از دست رفته به دلیل اجاره یا جای خالی پرداخت نشده را کم کنید و سپس هزینه های عملیاتی را کم کنید.
در اینجا یک مثال ساده برای نشان دادن نحوه محاسبه NOI سالانه برای یک ساختمان اداری آورده شده است:
- فضای اداری: 55,000 فوت مربع.
- نرخ اجاره: 50 دلار آمریکا به ازای هر فوت مربع در سال
- درآمد ناخالص بالقوه: 55,000 x 50 دلار آمریکا = 2,750,000 دلار آمریکا
- درآمد اضافی از ماشین های فروش خودکار: 30,000 دلار آمریکا
در اینجا نحوه حسابداری درآمد خالص عملیاتی ملک به شرح زیر است:
درآمد ناخالص عملیاتی
| ● اجاره، 55,000 فوت مربع با 50 دلار آمریکا در فوت مربع. | دلار آمریکا 2,750,000 |
| ● ماشین فروش | دلار آمریکا 30,000 |
| ● درآمد ناخالص بالقوه | دلار آمریکا 2,780,000 |
| ● منهای جای خالی (2,000 فوت مربع با 50 دلار آمریکا در فوت مربع) | -100,000 دلار آمریکا |
| درآمد ناخالص عملیاتی: | $2,680,000 |
بعدی دریافت کل هزینه های عملیاتی است. در اینجا مثالی از محاسبه این متغیر آورده شده است:
هزینه های اجرایی
| ● مالیات بر دارایی | دلار آمریکا 400,000 |
| ● مدیریت ساختمان در محل | دلار آمریکا 200,000 |
| ● بیمه | دلار آمریکا 80,000 |
| ● آب و برق | دلار آمریکا 70,000 |
| نگهداری | دلار آمریکا 100,000 |
| کل هزینه های عملیاتی: | US $850,000 |
با در دست داشتن هر دو مقدار، کسب و کارها اکنون می توانند NOI را با معادله ارائه شده در بالا محاسبه کنند:
2,680,000 میلیون دلار آمریکا – 850,000 دلار آمریکا = 1,830,000 دلار آمریکا
پس از این، مشاغل باید با تقسیم NOI بر ارزش بازار فعلی ملک، نرخ سقف را نیز تعیین کنند. فرض کنید مالک ساختمان را به قیمت 35 میلیون دلار خریداری کرده است. محاسبه نرخ سقف به صورت زیر است:
1,830,000 دلار آمریکا ➗ 35,000,000 دلار آمریکا = 0.05 یا 5٪
درآمد خالص عملیاتی و هزینه های بدهی
درآمد خالص عملیاتی (NOI) اغلب با پرداخت سود بدهی ملک مقایسه می شود که به مالکان نسبت پوشش بدهی-خدمات (DSCR) می دهد. این نسبت نشان می دهد که یک ملک چقدر می تواند پرداخت بدهی خود را پوشش دهد - به عبارت دیگر، چقدر NOI آن بالاتر یا کمتر از هزینه بهره است.
هم صاحبان ملک و هم وام دهندگان هنگام تصمیم گیری در مورد شرایط تامین مالی یا اینکه آیا ارزش دنبال کردن وام را دارد، DSCR را در نظر می گیرند. DSCR بیش از 1 به این معنی است که ملک می تواند بدهی خود را که برای یک سرمایه گذاری سودآور ضروری است، پوشش دهد. برای مثال، اگر مالکی نیمی از یک ملک 35 میلیون دلاری را به صورت نقدی پرداخت کند و 17.5 میلیون دلار را با وام 4 درصدی تأمین مالی کند، هزینه بهره سالانه 700,000 دلار آمریکا خواهد بود. در اینجا نحوه محاسبه DSCR به نظر می رسد:
NOI (1,830,000 دلار آمریکا) ➗ بهره (700,000 دلار آمریکا) = 2.61 یا 2.61 دلار آمریکا
بر اساس این محاسبه، ساختمان در مثال 2.61 دلار آمریکا درآمد خالص عملیاتی برای هر دلار یا هزینه بهره وام ایجاد می کند. این بدان معنی است که سرمایه گذاری از نظر مالی ارزش دارد.
کسب و کارها از چه منابعی می توانند برای محاسبه درآمد خالص عملیاتی استفاده کنند؟
محاسبه درآمد خالص عملیاتی به این معنی است که مشاغل باید چند سند مهم را جمع آوری کنند. بنابراین، هنگامی که مالکان آماده محاسبه هستند، باید اسناد زیر را داشته باشند:
1. صورت درآمد
صورت سود و زیان یک شرکت که درآمد و هزینه های آن را در یک دوره معین ردیابی می کند، ابزاری کلیدی برای محاسبه درآمد خالص عملیاتی است. این سند شامل تمام اعدادی است که کسب و کارها حتی برای درآمد خالص و عملیاتی نیاز دارند. به همین دلیل، صورت سود و زیان منبعی برای دریافت تصویری واضح از عملکرد مالی یک شرکت است.
2. اسناد مدیریت اموال
هزینه های عملیاتی بخش اصلی محاسبه NOI هستند، اما می توانند بر اساس نوع ملک و امکانات متفاوت باشند. کسب‌وکارها باید قراردادها و اسناد مدیریتی را بررسی کنند تا مطمئن شوند که تمام هزینه‌ها و جریان‌های درآمد به طور دقیق محاسبه می‌شوند.
3. اسناد مالیاتی
بسته به نحوه تنظیم صورت‌حساب درآمد، کسب‌وکارها ممکن است نیاز به بررسی اظهارنامه مالیاتی یا سایر اسناد داشته باشند تا تمام اعداد محاسبه درآمد خالص عملیاتی را بدست آورند. به عنوان مثال، زمانی که سرمایه‌گذار کل هزینه‌های عملیاتی خود را در نظر می‌گیرد، ممکن است اعداد دقیقی را در مورد میزان پرداخت مالیات بر دارایی (به‌جای مبلغ یکجای همه مالیات‌ها) بخواهد.
3 عوامل موثر بر درآمد خالص عملیاتی
درآمد خالص عملیاتی و نرخ سقف ممکن است به دلیل سه عامل کلیدی تغییر کند:
1. نرخ اجاره و جای خالی: اگر صاحبان املاک اجاره بها را افزایش دهند، اجاره بهای عقب افتاده را دریافت کنند یا واحدهای خالی را پر کنند، درآمد اجاره آنها افزایش می یابد. از طرف دیگر، در صورتی که اجاره بها کمتر باشد یا تعداد مشاغل خالی و اجاره های پرداخت نشده بیشتر باشد، درآمد اجاره کاهش می یابد.
2. شرایط بازار: تغییرات اقتصادی می تواند بر روی مشاغل خالی و جمع آوری اجاره تأثیر بگذارد. در یک اقتصاد پررونق، جای خالی ممکن است کاهش یابد، در حالی که در دوره رکود، ممکن است افزایش یابد. مناطقی با عدم تطابق بین عرضه و تقاضا برای مسکن یا فضای اداری نیز می توانند شاهد نوسانات باشند.
3. هزینه های عملیاتی: مالیات بر دارایی، بیمه، خدمات آب و برق و تعمیر و نگهداری ممکن است در نوسان باشد. مالیات بر دارایی ممکن است افزایش یابد (یا گاهی اوقات کاهش یابد)، و سایر هزینه ها ممکن است در طول زمان افزایش یا کاهش یابد.
کلمات نهایی
درآمد خالص عملیاتی معیار مهمی برای سودآوری به ویژه در املاک تجاری است. با این حال، با درآمد خالص تفاوت دارد زیرا شامل سود بدهی، مالیات بر درآمد، هزینه سرمایه یا استهلاک نمی شود. در حالی که هیچ درصد NOI ایده آلی وجود ندارد، سرمایه گذاران و وام دهندگان به دقت به نرخ های NOI و سقف نگاه می کنند.
نرخ سقف به مقایسه هزینه تامین مالی یک ملک با درآمد خالص عملیاتی آن کمک می کند. اگر NOI بالاتر از پرداخت های بهره (نسبت پوشش بیشتر از 1) باشد، نشانه خوبی است که سرمایه گذاری احتمالاً سودآور است.
