সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার সাথে অনেক খরচ জড়িত, যার মধ্যে রয়েছে বীমা, রক্ষণাবেক্ষণ, কর, ইউটিলিটি, ল্যান্ডস্কেপিং, পরিষ্কার-পরিচ্ছন্নতা এবং নিরাপত্তা। যখন মালিক সবকিছু যোগ করেন, তখন তারা একটি গুরুত্বপূর্ণ অঙ্ক পান: নেট অপারেটিং আয় (NOI)।
NOI ব্যবসার মালিকদের বুঝতে সাহায্য করতে পারে যে একটি সম্পত্তির মূল্য কত এবং এটি কী ধরণের রিটার্ন অফার করতে পারে। তবে, এই বিষয়ে নতুন যে কেউ NOI কে একটু বিভ্রান্তিকর মনে করতে পারেন। চিন্তা করবেন না। এই নিবন্ধে নেট অপারেটিং আয় কী, এটি কীভাবে গণনা করা যায় এবং আপনার ব্যবসার বৃদ্ধির জন্য এটি কেন গুরুত্বপূর্ণ তা ব্যাখ্যা করা হবে।
সুচিপত্র
NOI কি?
নিট পরিচালন আয় বনাম পরিচালন আয় বনাম নিট আয়
নেট অপারেটিং আয় কীভাবে গণনা করা যায়
নেট অপারেটিং আয় গণনা করার জন্য ব্যবসাগুলি কোন সংস্থানগুলি ব্যবহার করতে পারে
নেট অপারেটিং আয়কে প্রভাবিত করে এমন ৩টি বিষয়
শেষ কথা
NOI কি?
মোট রাজস্ব থেকে পরিচালন ব্যয় বিয়োগ করে একটি বিনিয়োগ কতটা লাভজনক তা নেট পরিচালন আয় দেখায়। অফিস ভবন, অ্যাপার্টমেন্ট কমপ্লেক্স এবং গুদামের মতো সম্পত্তি মূল্যায়নের জন্য বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে এটি একটি সাধারণ মেট্রিক।
NOI গণনা করার জন্য, ব্যবসার মালিকরা সম্পত্তি থেকে সমস্ত রাজস্ব যোগ করতে পারেন এবং তারপর সম্পত্তি কর, বীমা, ইউটিলিটি এবং রক্ষণাবেক্ষণ সহ পরিচালন ব্যয় বিয়োগ করতে পারেন। তবে, NOI আয়কর, ঋণের সুদ, অবচয় বা মূলধন ব্যয়ের মতো খরচ অন্তর্ভুক্ত করে না কারণ ব্যবসাগুলি এগুলিকে দৈনন্দিন কার্যক্রমের অংশ হিসাবে বিবেচনা করতে পারে না।
NOI হলো EBITDA (সুদের আগে আয়, কর, অবচয় এবং পরিশোধ) এর মতো, যা অন্যান্য শিল্পগুলি ব্যবসার মূল লাভজনকতা পরিমাপ করতে ব্যবহার করে। সাধারণত, উদ্যোগগুলি ল্যান্ডস্কেপিং, তুষার অপসারণ বা জানালা পরিষ্কারের মতো মৌসুমী ব্যয়ের জন্য বার্ষিক তাদের নেট অপারেটিং আয় গণনা করে।
এটি মূলধন হার (অথবা ক্যাপ রেট) ব্যবহার করে একটি সম্পত্তির বিনিয়োগের উপর রিটার্ন (ROI) পরিমাপ করতেও সাহায্য করে। উদাহরণস্বরূপ, যদি মালিকরা $20 মিলিয়ন দিয়ে একটি অ্যাপার্টমেন্ট বিল্ডিং কিনেন এবং এটি বার্ষিক $2 মিলিয়ন NOI তৈরি করে, তাহলে ক্যাপ রেট হবে 10% ($2 মিলিয়ন ভাগ $20 মিলিয়ন)।
নিট পরিচালন আয় বনাম পরিচালন আয় বনাম নিট আয়
এই শব্দগুলি একই রকম শোনাতে পারে, কিন্তু এগুলি আলাদা। ব্যবসাগুলি রাজস্ব থেকে সমস্ত পরিচালন এবং অ-পরিচালন ব্যয় বিয়োগ করার পরে যা অবশিষ্ট থাকে তা হল নেট আয়। অন্যদিকে, নেট পরিচালন আয় হল কেবল রাজস্ব বিয়োগ পরিচালন ব্যয়।
একইভাবে, পরিচালন আয় বলতে বোঝায় যে কোনও কোম্পানি তার পরিচালন ব্যয়, যার মধ্যে বিক্রয়, সাধারণ এবং প্রশাসনিক ব্যয় (SG&A) অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, তা পূরণ করার পরে কত আয় করে। মূল পার্থক্য হল NOI সম্পূর্ণরূপে পরিচালন আয়ের উপর দৃষ্টি নিবদ্ধ করে, যখন OI কিছু অ-পরিচালন ব্যয়ও অন্তর্ভুক্ত করতে পারে।
নেট অপারেটিং আয় কীভাবে গণনা করা যায়
ব্যবসার নেট অপারেটিং আয় গণনা করার সময় যে সূত্রটি প্রয়োজন তা এখানে দেওয়া হল:
মোট পরিচালন আয় - পরিচালন ব্যয় = NOI
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলোর NOI গণনা করার জন্য এই গুরুত্বপূর্ণ পরিসংখ্যানগুলির প্রয়োজন হবে। শুরু করার জন্য একটি দুর্দান্ত জায়গা হল মোট পরিচালন আয়, যা প্রতিটি ভাড়া স্থান পূরণ করা হলে সম্পত্তির সর্বাধিক সম্ভাব্য আয়ের উপর ভিত্তি করে। এর থেকে, অপরিশোধিত ভাড়া বা শূন্যপদগুলির কারণে যে কোনও হারানো রাজস্ব বিয়োগ করুন এবং তারপরে পরিচালন ব্যয় বিয়োগ করুন।
একটি অফিস ভবনের জন্য বার্ষিক NOI কীভাবে গণনা করতে হয় তা দেখানোর জন্য এখানে একটি সহজ উদাহরণ দেওয়া হল:
- অফিস স্পেস: ৫৫,০০০ বর্গফুট।
- ভাড়ার হার: প্রতি বর্গফুট প্রতি বছরে ৫০ মার্কিন ডলার
- মোট সম্ভাব্য আয়: ৫৫,০০০ x ৫০ মার্কিন ডলার = ২,৭৫০,০০০ মার্কিন ডলার
- ভেন্ডিং মেশিন থেকে অতিরিক্ত আয়: US $30,000
সম্পত্তির নেট পরিচালন আয়ের হিসাব কেমন হবে তা এখানে দেওয়া হল:
মোট অপারেটিং আয়
| ● ভাড়া, ৫৫,০০০ বর্গফুট। প্রতি বর্গফুট ৫০ মার্কিন ডলারে। | মার্কিন $ 2,750,000 |
| ● ভেন্ডিং মেশিন | মার্কিন $ 30,000 |
| ● মোট সম্ভাব্য আয় | মার্কিন $ 2,780,000 |
| ● শূন্যপদ কম (২,০০০ বর্গফুট, ৫০ মার্কিন ডলার/বর্গফুট) | -১০০,০০০ মার্কিন ডলার |
| মোট পরিচালন আয়: | $2,680,000 |
এরপর মোট পরিচালন ব্যয় পাওয়া যাচ্ছে। এই চলক গণনার একটি উদাহরণ এখানে দেওয়া হল:
অপারেটিং খরচ
| ● সম্পত্তি কর | মার্কিন $ 400,000 |
| ● ভবনের অন-সাইট ব্যবস্থাপনা | মার্কিন $ 200,000 |
| ● বীমা | মার্কিন $ 80,000 |
| ● ইউটিলিটি | মার্কিন $ 70,000 |
| Tenance রক্ষণাবেক্ষণ | মার্কিন $ 100,000 |
| মোট পরিচালন ব্যয়: | US $850,000 |
উভয় মান হাতে থাকায়, ব্যবসাগুলি এখন উপরে প্রদত্ত সমীকরণ ব্যবহার করে NOI গণনা করতে পারে:
২,৬৮০,০০০ মিলিয়ন মার্কিন ডলার – ৮৫০,০০০ মার্কিন ডলার = ১,৮৩০,০০০ মার্কিন ডলার
এরপর, ব্যবসাগুলিকে সম্পত্তির বর্তমান বাজার মূল্য দিয়ে NOI ভাগ করে ক্যাপ রেট নির্ধারণ করতে হবে। ধরা যাক মালিক 35 মিলিয়ন মার্কিন ডলারে ভবনটি কিনেছেন। ক্যাপ রেট গণনাটি এরকম দেখাবে:
মার্কিন ডলার ১,৮৩০,০০০➗ মার্কিন ডলার ৩৫,০০০,০০০ = ০.০৫ অথবা ৫%
নিট পরিচালন আয় এবং ঋণ ব্যয়
নেট অপারেটিং আয় (NOI) প্রায়শই একটি সম্পত্তির ঋণের সুদ পরিশোধের সাথে তুলনা করা হয়, যা মালিকদের ঋণ-পরিষেবা কভারেজ অনুপাত (DSCR) দেয়। এই অনুপাত দেখায় যে একটি সম্পত্তি তার ঋণ পরিশোধ কতটা ভালভাবে কভার করতে পারে - অন্য কথায়, তার NOI সুদের ব্যয়ের উপরে বা নীচে কতটা।
সম্পত্তির মালিক এবং ঋণদাতা উভয়ই অর্থায়নের শর্তাবলী নির্ধারণ করার সময় বা ঋণ গ্রহণের যোগ্য কিনা তা নির্ধারণ করার সময় DSCR বিবেচনা করে। 1 এর বেশি DSCR মানে সম্পত্তিটি তার ঋণ মেটাতে পারে, যা একটি লাভজনক বিনিয়োগের জন্য প্রয়োজনীয়। উদাহরণস্বরূপ, যদি একজন মালিক 35 মিলিয়ন মার্কিন ডলারের সম্পত্তির অর্ধেক নগদ অর্থ প্রদান করেন এবং 17.5% ঋণ দিয়ে 4 মিলিয়ন মার্কিন ডলার অর্থায়ন করেন, তাহলে বার্ষিক সুদের ব্যয় হবে 700,000 মার্কিন ডলার। DSCR গণনাটি কেমন হবে তা এখানে দেওয়া হল:
NOI (US $১,৮৩০,০০০)➗সুদ (US $৭০০,০০০) = ২.৬১ অথবা US $২.৬১
এই হিসাবের উপর ভিত্তি করে, উদাহরণে দেখানো ভবনটি প্রতি ডলার বা ঋণের সুদের খরচের জন্য ২.৬১ মার্কিন ডলারের নেট পরিচালন আয় করে। এর অর্থ হল বিনিয়োগটি আর্থিকভাবে মূল্যবান।
ব্যবসা প্রতিষ্ঠানগুলি নেট পরিচালন আয় গণনা করার জন্য কোন সম্পদ ব্যবহার করতে পারে?
নেট অপারেটিং আয় বের করার জন্য ব্যবসাগুলিকে কয়েকটি গুরুত্বপূর্ণ নথি সংগ্রহ করতে হবে। সুতরাং, যখন মালিকরা গণনা করার জন্য প্রস্তুত হন, তখন তাদের অবশ্যই নিম্নলিখিত নথিগুলি থাকতে হবে:
1. আয় বিবরণী
একটি কোম্পানির আয় বিবরণী, যা একটি নির্দিষ্ট সময়কাল ধরে তার আয় এবং ব্যয়ের হিসাব রাখে, নেট অপারেটিং আয় গণনার জন্য একটি মূল হাতিয়ার। এই নথিতে ব্যবসার প্রয়োজনীয় সমস্ত সংখ্যা অন্তর্ভুক্ত রয়েছে, এমনকি পরিচালনা এবং নেট আয়ের জন্যও। এই কারণে, একটি কোম্পানির আর্থিক কর্মক্ষমতার একটি স্পষ্ট চিত্র পাওয়ার জন্য একটি আয় বিবরণী একটি গুরুত্বপূর্ণ উৎস।
2. সম্পত্তি ব্যবস্থাপনার নথি
NOI গণনার মূল অংশ হল পরিচালন ব্যয়, তবে সম্পত্তির ধরণ এবং সুযোগ-সুবিধার উপর নির্ভর করে এগুলি ভিন্ন হতে পারে। সমস্ত ব্যয় এবং রাজস্ব প্রবাহ সঠিকভাবে হিসাব করা হয়েছে কিনা তা নিশ্চিত করার জন্য ব্যবসাগুলিকে চুক্তি এবং ব্যবস্থাপনা নথিগুলি পরীক্ষা করতে হবে।
৩. কর নথি
আয় বিবরণী কীভাবে সেট আপ করা হয় তার উপর নির্ভর করে, ব্যবসাগুলিকে সমস্ত নেট অপারেটিং আয় গণনার সংখ্যা পেতে ট্যাক্স রিটার্ন বা অন্যান্য নথি পরীক্ষা করার প্রয়োজন হতে পারে। উদাহরণস্বরূপ, তাদের মোট অপারেটিং ব্যয় বিবেচনা করার সময়, একজন বিনিয়োগকারী সম্পত্তি করের ক্ষেত্রে ব্যবসাটি কতটা প্রদান করেছে তার সঠিক সংখ্যা চাইতে পারেন (সমস্ত করের একক অঙ্কের পরিবর্তে)।
নেট অপারেটিং আয়কে প্রভাবিত করে এমন ৩টি বিষয়
তিনটি মূল কারণের কারণে নেট অপারেটিং আয় এবং ক্যাপ রেট পরিবর্তিত হতে পারে:
১. ভাড়া এবং খালি থাকার হার: যদি সম্পত্তির মালিকরা ভাড়া বাড়ান, অতিরিক্ত ভাড়া আদায় করেন, অথবা খালি ইউনিট পূরণ করেন, তাহলে তাদের ভাড়া আয় বৃদ্ধি পাবে। অন্যদিকে, ভাড়া কম থাকলে বা খালি পদ বেশি থাকলে এবং অপ্রদানকৃত ভাড়া থাকলে ভাড়া আয় হ্রাস পাবে।
২. বাজারের অবস্থা: অর্থনৈতিক পরিবর্তনগুলি শূন্যপদ এবং ভাড়া আদায়ের উপর প্রভাব ফেলতে পারে। একটি ক্রমবর্ধমান অর্থনীতিতে, শূন্যপদ হ্রাস পেতে পারে, অন্যদিকে মন্দার সময়, তা বাড়তে পারে। যেসব এলাকায় আবাসন বা অফিসের জায়গার সরবরাহ এবং চাহিদার মধ্যে অমিল রয়েছে, সেখানেও ওঠানামা দেখা দিতে পারে।
৩. পরিচালন ব্যয়: সম্পত্তি কর, বীমা, ইউটিলিটি এবং রক্ষণাবেক্ষণের ক্ষেত্রে ওঠানামা হতে পারে। সম্পত্তি কর বাড়তে পারে (অথবা মাঝে মাঝে কমতে পারে), এবং অন্যান্য খরচ সময়ের সাথে সাথে বাড়তে বা কমতে পারে।
শেষ কথা
নেট অপারেটিং আয় লাভজনকতার একটি গুরুত্বপূর্ণ পরিমাপ, বিশেষ করে বাণিজ্যিক রিয়েল এস্টেটে। তবে, এটি নেট আয়ের থেকে আলাদা কারণ এতে ঋণের সুদ, আয়কর, মূলধন ব্যয় বা অবচয় অন্তর্ভুক্ত থাকে না। যদিও কোনও আদর্শ NOI শতাংশ নেই, বিনিয়োগকারী এবং ঋণদাতারা NOI এবং ক্যাপ রেটগুলি ঘনিষ্ঠভাবে দেখেন।
ক্যাপ রেট একটি সম্পত্তির অর্থায়নের খরচকে তার নেট অপারেটিং আয়ের সাথে তুলনা করতে সাহায্য করে। যদি NOI সুদের পরিশোধের চেয়ে বেশি হয় (1 এর বেশি কভারেজ অনুপাত), তাহলে এটি একটি ভালো লক্ষণ যে বিনিয়োগটি সম্ভবত লাভজনক।
