Eiendomsbestuur behels baie koste, insluitend versekering, instandhouding, belasting, nutsdienste, landskap, skoonmaak en sekuriteit. Wanneer die eienaar alles bymekaartel, kry hulle 'n sleutelsyfer: netto bedryfsinkomste (NOI).

NOI kan sake-eienaars help om te verstaan ​​hoeveel 'n eiendom werd is en watter soort opbrengs dit kan bied. Enigiemand nuut hierin kan NOI egter 'n bietjie verwarrend vind. Moenie bekommerd wees nie. Hierdie artikel sal verduidelik wat netto bedryfsinkomste is, hoe om dit te bereken, en hoekom dit saak maak vir jou besigheid se groei.

INHOUDSOPGAWE
Wat is NOI?
Netto bedryfsinkomste vs. bedryfsinkomste vs. netto inkomste
Hoe om netto bedryfsinkomste te bereken
Watter hulpbronne kan besighede gebruik om netto bedryfsinkomste te bereken
3 Faktore wat netto bedryfsinkomste beïnvloed
Finale woorde

Wat is NOI?

Netto bedryfsinkomste wys hoe winsgewend 'n belegging is deur bedryfsuitgawes van die totale inkomste af te trek. Dit is 'n algemene maatstaf in kommersiële eiendom vir die beoordeling van eiendomme soos kantoorgeboue, woonstelkomplekse en pakhuise.

Om NOI te bereken, kan sake-eienaars al die inkomste uit die eiendom bymekaartel en dan die bedryfsuitgawes aftrek, insluitend eiendomsbelasting, versekering, nutsdienste en onderhoud. NOI sluit egter nie koste soos inkomstebelasting, rente op lenings, waardevermindering of kapitaaluitgawes in nie, aangesien besighede dit nie as deel van daaglikse bedrywighede kan beskou nie.

NOI is soos EBITDA (Earnings Before Interest, Taxes, Depresiasie en Amortisasie), wat ander bedrywe gebruik om 'n besigheid se kernwinsgewendheid te meet. Gewoonlik bereken ondernemings hul netto bedryfsinkomste jaarliks ​​om rekening te hou met seisoenale uitgawes soos landskap, sneeu verwydering of venster skoonmaak.

Dit help ook om 'n eiendom se opbrengs op belegging (ROI) te meet deur gebruik te maak van die kapitalisasiekoers (of cap rate). Byvoorbeeld, as eienaars 'n woonstelgebou vir $20 miljoen koop en dit genereer $2 miljoen in jaarlikse NOI, sal die limietkoers 10% wees ($2 miljoen gedeel deur $20 miljoen)

Netto bedryfsinkomste vs. bedryfsinkomste vs. netto inkomste

Hierdie terme klink dalk soortgelyk, maar hulle verskil. Netto inkomste is wat oorbly nadat besighede alle bedryfs- en nie-bedryfsuitgawes van inkomste afgetrek het. Aan die ander kant is netto bedryfsinkomste net inkomste minus bedryfsuitgawes.

Net so verwys bedryfsinkomste na hoeveel 'n maatskappy maak nadat hy sy bedryfskoste gedek het, insluitend verkoops-, algemene en administratiewe uitgawes (SG&A). Die belangrikste verskil is dat NOI suiwer op bedryfsinkomste fokus, terwyl OI ook sommige nie-bedryfsuitgawes kan insluit.

Hoe om netto bedryfsinkomste te bereken

Hier is die formule wat besighede benodig wanneer hulle netto bedryfsinkomste bereken:

Bruto bedryfsinkomste – bedryfsuitgawes = NOI

Besighede sal hierdie sleutelsyfers nodig hê om hul NOI te bereken. 'n Goeie plek om te begin is met die bruto bedryfsinkomste, wat gebaseer is op die eiendom se maksimum potensiële inkomste as elke huurspasie gevul word. Trek daaruit enige verlore inkomste as gevolg van onbetaalde huur of vakatures af en trek dan bedryfsuitgawes af.

Hier is 'n eenvoudige voorbeeld om te wys hoe om die jaarlikse NOI vir 'n kantoorgebou te bereken:

• Kantoorspasie: 55,000 XNUMX vierkante voet.

• Huurtarief: US $50 per vierkante voet per jaar

• Bruto potensiële inkomste: 55,000 50 x VS $2,750,000 = VS $XNUMX XNUMX XNUMX

• Bykomende inkomste uit vendingmasjiene: US $30,000

Hier is hoe rekeningkunde vir die eiendom se netto bedryfsinkomste sal lyk:

Bruto bedryfsinkomste

Volgende is om die totale bedryfsuitgawes te kry. Hier is 'n voorbeeld van die berekening van hierdie veranderlike:

Bedryfsuitgawes

Met albei waardes in die hand, kan besighede nou die NOI bereken met die vergelyking hierbo verskaf:

VS $2,680,000 miljoen – VS $850,000 = VS $1,830,000

Hierna moet ondernemings ook die kapkoers bepaal deur die NOI deur die eiendom se huidige markwaarde te deel. Kom ons sê die eienaar het die gebou vir US $35 miljoen gekoop. Die limietkoersberekening sal soos volg lyk:

VS $1,830,000 35,000,000 0.05➗ VS $5 XNUMX XNUMX = XNUMX of XNUMX%

Netto bedryfsinkomste en skuldkoste

Netto bedryfsinkomste (NOI) word dikwels vergelyk met 'n eiendom se skuldrentebetalings, wat eienaars die skulddiensdekkingsverhouding (DSCR) gee. Hierdie verhouding wys hoe goed 'n eiendom sy skuldbetalings kan dek—met ander woorde hoeveel sy NOI bo of onder die rentekoste is.

Beide eiendomseienaars en leners oorweeg DSCR wanneer hulle die finansieringsvoorwaardes besluit of dit die moeite werd is om 'n lening aan te gaan. ’n DSCR bo 1 beteken die eiendom kan sy skuld dek, wat nodig is vir ’n winsgewende belegging. Byvoorbeeld, as 'n eienaar die helfte van 'n US $35 miljoen eiendom in kontant betaal en US $17.5 miljoen met 'n 4%-lening finansier, sal die jaarlikse rente-uitgawe US ​​$700,000 wees. Hier is hoe die DSCR-berekening sal lyk:

NOI (VS $1,830,000)➗Rente (VS $700,000) = 2.61 of VS $2.61

Op grond van hierdie berekening genereer die gebou in die voorbeeld VS $2.61 in netto bedryfsinkomste vir elke dollar of leningsrentekoste. Dit beteken die belegging is finansieel die moeite werd.

Watter hulpbronne kan besighede gebruik om netto bedryfsinkomste te bereken?

Om netto bedryfsinkomste uit te vind, beteken dat besighede 'n paar belangrike dokumente moet saamstel. Dus, wanneer eienaars gereed is om te bereken, moet hulle die volgende dokumente hê:

1. Inkomstestaat

'n Maatskappy se inkomstestaat, wat sy inkomste en uitgawes oor 'n vasgestelde tydperk volg, is 'n sleutelinstrument vir die berekening van netto bedryfsinkomste. Hierdie dokument bevat al die nommers wat besighede benodig, selfs vir bedryfs- en netto inkomste. Om hierdie rede is 'n inkomstestaat 'n goeie hulpbron om 'n duidelike beeld van 'n maatskappy se finansiële prestasie te kry.

2. Eiendomsbestuursdokumente

Bedryfsuitgawes is 'n kerndeel van die berekening van NOI, maar dit kan verskil op grond van die tipe eiendom en geriewe. Besighede moet kontrakte en bestuursdokumente nagaan om te verseker dat alle uitgawes en inkomstestrome akkuraat verantwoord word.

3. Belastingdokumente

Afhangende van hoe die inkomstestaat opgestel is, sal besighede dalk belastingopgawes of ander dokumente moet nagaan om al die netto bedryfsinkomste-berekeningsgetalle te kry. Byvoorbeeld, wanneer sy totale bedryfsuitgawes oorweeg word, kan 'n belegger presiese syfers wil hê oor hoeveel die besigheid aan eiendomsbelasting betaal het (in plaas van net 'n enkelbedrag van alle belasting).

3 Faktore wat netto bedryfsinkomste beïnvloed

Netto bedryfsinkomste en die limietkoers kan verander as gevolg van drie sleutelfaktore:

1. Huur- en leegstaankoerse: As eiendomseienaars huur verhoog, agterstallige huur invorder of leë eenhede vul, sal hul huurinkomste toeneem. Aan die ander kant sal huurinkomste daal as huurgeld laer is of daar meer vakante poste en onbetaalde huur is.

2. Marktoestande: Ekonomiese veranderinge kan vakatures en huurinvordering beïnvloed. In 'n bloeiende ekonomie kan vakatures afneem, terwyl dit in 'n afswaai kan toeneem. Gebiede met 'n wanverhouding tussen vraag en aanbod vir behuising of kantoorruimte kan ook fluktuasies sien.

3. Bedryfsuitgawes: Eiendomsbelasting, versekering, nutsdienste en instandhouding kan wissel. Eiendomsbelasting kan styg (of soms daal), en ander koste kan mettertyd styg of daal.

Finale woorde

Netto bedryfsinkomste is 'n belangrike maatstaf van winsgewendheid, veral in kommersiële eiendom. Dit verskil egter van netto inkomste omdat dit nie skuldrente, inkomstebelasting, kapitaaluitgawes of waardevermindering insluit nie. Alhoewel daar geen ideale NOI-persentasie is nie, kyk beleggers en leners noukeurig na NOI en cap-koerse.

Die limietkoers help om die koste van finansiering van 'n eiendom met sy netto bedryfsinkomste te vergelyk. As die NOI hoër is as die rentebetalings ('n dekkingsverhouding groter as 1), is dit 'n goeie teken dat die belegging waarskynlik winsgewend is.